Gastbeitrag | Die Mietzahlungspflicht in Deutschland von Rechtsanwalt Dr. jur. Martin Zeilhofer

Hinweise zur Mietzahlungspflicht von Unternehmern bei Betriebsschließungen auf Grund staatlicher Anordnung (Corona);

Grundsätzlich trägt der Mieter gem. § 537 BGB das sog. Verwendungsrisiko, d.h. das Risiko, das Mietobjekt zum vertraglich vereinbarten Zweck nutzen zu können. Daraus folgt, dass der Mieter die Miete auch dann zu bezahlen hat, wenn er, auch unverschuldet (z.B. wegen Krankheit), an der Nutzung des Mietobjekts gehindert ist. (Vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, § 537, Rn. 4).

Etwas anderes gilt dann, wenn die Gründe, weshalb das Mietobjekt nicht genutzt werden kann, in der Person des Vermieters (auch unverschuldet) liegen oder auf objektiven, keinen den Mietvertragsparteien zurechenbaren Umständen beruhen. In diesen Fällen trifft die sog. Preisgefahr den Vermieter. Ist der Vermieter demnach zur Überlassung des Mietobjekts zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nicht in der Lage, entfällt die Pflicht des Mieters zur Erbringung der Gegenleistung (Mietzins). (Vgl. Kandelhard in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht Kommentar, § 537, Rn. 12).

Zur Beantwortung der Frage, ob die Einschränkung der Nutzung des Mietobjekts aus der Sphäre des Vermieters oder der Sphäre des Mieters kommt, werden folgende Kriterien herangezogen: Treffen die Gründe, die den Mieter am Gebrauch der Mietsache hindern, nicht nur ihn, sondern ist auch jedem anderen der Gebrauch der Mietsache verwehrt, so ist die Störung des Gebrauchs dem Mieter nicht zurechenbar. In solchen Fällen stammen diese Gründe dann nicht aus der Sphäre des Mieters, sondern die Gebrauchsüberlassung ist dem Vermieter vielmehr unmöglich. (Vgl. zum Ganzen: BGHZ 38, 295; RGZ 146, 60; RGZ 147, 304; BGH NJW 1958, 785; Kandelhard in: Herrlein/Kandelhard, aao.; Palandt/Weidenkaff, BGB, § 537, Rn. 5).

Dieser Standpunkt kann bei den derzeit in Bayern (z.B. für bestimmte Ladengeschäfte des Einzelhandels) staatlich angeordneten, vollständigen Betriebsschließungen auf Grund des Coronavirus aus meiner Sicht durchaus vertreten werden. Dies würde dazu führen, dass der Vermieter für den Zeitraum der angeordneten Betriebsschließung keinen Anspruch auf die Miete hat. Grundvoraussetzung dafür ist aber, dass der Nutzungszweck im Mietvertrag konkret vereinbart wurde.

Schwieriger ist die Sache sicherlich dann, wenn nur ein Teil der Mietfläche nicht mehr genutzt werden kann, z.B. weil bei gastronomischen Betrieben der Verzehr an Ort und Stelle (im Gastraum) untersagt wurde, nicht jedoch eine Abholung der Speisen durch die Gäste oder eine Auslieferung der Speisen. In diesen Fällen käme eventuell in Betracht, die Miete entsprechend dem Verhältnis der nicht nutzbaren Mietfläche zur Gesamtmietfläche herabzusetzen.

Ähnlich problematisch stellt sich die Lage bei Hotel- und Pensionsbetrieben dar. Eine Betriebsuntersagung wurde hier nur für die Zurverfügungstellung von Unterkünften zu privaten touristischen Zwecken angeordnet, nicht jedoch für Geschäftsreisende.

Fazit

Die Betriebsschließungen auf Grund des Coronavirus stellen eine absolute Ausnahmesituation dar. Auf Grund dessen gibt es für derartige Fälle, soweit ersichtlich, auch noch keine einschlägigen Urteile. Es gibt durchaus rechtliche Argumente für einen vollständigen oder teilweisen Wegfall der Mietzahlungspflicht. Ob ein Gericht diesen Argumenten folgen würde, kann aber nicht mit Sicherheit gesagt werden. Die obigen Ausführungen geben aber die Grundprinzipien der Risikoverteilung (Preisgefahr) im Mietrecht, insbesondere auch im gewerblichen Mietrecht, wieder. Selbstverständlich ist aber jeder Einzelfall detailliert zu prüfen und ggf. anwaltlicher Rat einzuholen.

Es ist zu hoffen, dass Obiges zumindest bei den Besprechungen mit dem jeweiligen Vermieter weiterhilft und die Verhandlungsposition des Mieters stärkt. Im Blick haben sollte man bei diesen Gesprächen aber natürlich auch immer, inwieweit man Interesse an einem weiter andauernden und gesunden Mietverhältnis nach der Krise hat.

Dr. jur. Martin Zeilhofer
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht

www.zeilhofer.de